行政干預導致中國樓市兩極化


2016年9月8日 香港經濟日報《神州華評》

在中國,房地産是一個持續幾十年高燒不退的熱點話題,即便是在本周,G20峰會這樣的環球盛事首次由中國主辦召開,也依然沒有令房地産話題離開人們的視野。因爲房地産市場才是更加貼近百姓生活的話題。

一綫城市火熱 二三綫無人吼

近年中國的房地産市場呈現出十分明顯的分化態勢,一綫城市房屋供不應求,房價一路飈升,而二三綫城市則房屋庫存積壓嚴重,亟待緩解庫存壓力。2016年這一現象更是愈演愈烈,一綫城市與二三綫城市的房地産市場呈現出冰火兩重天的迥异態勢。以上海作爲一綫城市的代表,就在前兩周,上海就上演了極其荒誕的一幕,爲了購買住房,上海居民們掀起了離婚大潮。

據新聞報道,上海徐匯區民政局離婚登記處被前來辦理離婚手續的居民擠爆,早上7點就有人在排隊等待辦理離婚手續。因人潮太多,下午4點不得不采取臨時封閉措施,專門處理現場大量的人群。而更加好笑的是,每一對完成離婚手續辦理的夫妻都是喜笑顔開地離開現場,幷且邊走邊商量如何購買住房。導致這一現象的主要原因是有傳聞上海將出臺更爲嚴厲的房地産調控新政,所以不少上海居民爲了享受更優惠的購房條件,紛紛以離婚方式,把現有的房産先劃歸夫妻一方,然後另一方以單身身份再購買另一套住房,規避高首付幷享受更優惠利率。

與一綫城市房價高燒不退形成鮮明對比的是二三綫城市房産去庫存壓力的不斷加大,這從剛剛出爐的房産企業半年報中可以明顯看出。統計數據顯示,今年上半年只有一綫房地産公司仍舊能够維持30%以上的毛利率水平,二三綫房地産公司的毛利率幾乎都已經跌到30%以下;而從淨利率上來看,一綫房地産公司仍能够達到13.05%,二綫房地産公司和三綫房地産公司的淨利率分別爲8.5%和7.79%,其中三綫房地産公司的淨利率同比下滑4.7個百分點,明顯超過一二綫公司。上市公司業績的分化直接反映了一綫城市與二三綫城市房地産市場的分化,也是整個中國房地産市場的一個縮影。

一綫城市資源優勢無法複製

究竟是甚麽導致了房地産市場的分化呢?一直以來,一綫城市都擁有無可替代的資源優勢,教育、醫療、就業機會等資源的嚴重傾斜,導致人口遷入一綫城市的趨勢無法逆轉,也就爲一綫城市的房地産市場帶來了巨大的房屋需求,在土地的供應有限下,供不應求就成爲了一綫房地産市場的常態,房屋價格上漲也是情理中事。相對二三綫城市雖然有城鎮化政策的推動,也有大量農村人口遷入,但更多的只是發揮了人口中轉的作用,而不能令遷入人口定居,在開發商大肆拿地建樓後,自然留下大量的空置房屋和積壓庫存。

如果更加系統和深刻的分析,得出的一個結論,中國房地産市場的分化體現了城鎮化與城市化的分別,也體現了行政力量和市場力量的分別。

在中國城鎮化一直是使用最多的詞匯,但實際上這是一個頗有中國特色的詞匯,在這裏將城鎮化和城市化進行區分。在西方城市化的概念中,更多的是一種被動的演變過程,是城市在空間數量上的增多、區域規模上的擴大、職能和設施上的完善以及城市的經濟關係、居民的生活方式以及人類的社會文明廣泛向農村滲透的過程。而中國的城鎮化則帶有行政干預的主動色彩,僅僅是一種農業人口轉爲非農業人口幷向城市聚集的過程。從根本上來說,城市化是一種市場化配置資源的結果,是經濟發展的自然結果而非制定的目標。

相比之下,城鎮化體現的是行政的力量,可以理解爲政府主觀的造城運動。在這樣的差异之下,中國的二三綫城市更多的是政府城鎮化的産物,地方政府一方面將城鎮化作爲拉動GDP的抓手,通過發展房地産和擴大城鎮面積來增加財政收入;另一方面將城鎮化作爲建設「形象工程」的手段,通過招商引資實現城市發展。在這樣的發展模式下,城鎮面積的增長遠高於城鎮人口的增長,既缺乏産業支持也缺乏配套設施,所以以城鎮化之名投資的房地産項目過剩也就不奇怪了。中國的一綫城市則是沿承了城市化的發展路徑,是市場選擇和市場配置資源下的自然過程,不僅形成了規模經濟,更聚集了稀缺的公共服務資源,這也是爲甚麽人口會向大城市聚集的原因。

人口遷入大城市不僅是爲了獲得更好就業機會,同時隨著人口老齡化和居民收入水平的提高,人們對醫療保健、養老、休閑娛樂和教育等的需求不斷增加,一綫城市在這些方面具有明顯的供給優勢。隨著人口的不斷遷入和集聚,一綫城市房屋供求失衡也會愈發嚴重,房價自然隨之上漲。

造城運動缺乏持續發展動力

城鎮化與城市化雖然只有一字之差,但前者帶有很明顯的行政色彩,儘管初衷非常好,是爲了追求均衡發展、縮小地區差距、城鄉差距和貧富差距,但實際結果却與預期南轅北轍。城市化則是市場配置資源下的自然過程,而非人爲制定的目標,是市場和社會自由選擇的最佳結果。中國房地産市場的分化,從根本上可以說是行政力量與市場力量的比較和博弈,二三綫城市城鎮化的力度再大,沒有城市經濟關係、居民的生活方式以及社會文明向農村滲透的過程,則只能是形式上的造城運動,而一綫城市正是通過了市場化的發展和選擇,自然實現了城市化,吸引了人口的遷入和穩定可持續的發展。所以一綫城市與二三綫城市發展模式的不同直接導致了可持續發展動力的不同,房地産市場發生分化也就不足爲奇了。

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