樓控短綫見效 中長綫難控


2016年10月13日 香港經濟日報《神州華評》

房地產在中國是個經久不衰的話題,不久前,我還寫過一篇文章,就城鎮化與城市化的分別,探討中國樓市的分化。而在幾周後,國慶長假期黃金周,中國樓市又爆出了一記重磅炸彈。

截至本月7日,全國16個城市(北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門、珠海)先後出台限購、限貸的房地產調控政策。在短時間內如此步調一致地出台調控政策,很難用巧合來解釋,很大可能是政府高層達成了共識。

短綫打擊炒家 冷卻購買意慾

調控目的有很多,但從社會發展角度來看,最有意義的一個,應當是調整目前中國扭曲的財富再分配體系。調控房價只是表面目的;實質上,房價瘋漲背後,是財富的重新分配。中國是土地公有,房價上升期間,愈早拿到房屋使用權和土地使用權的人獲益愈大,短短十年間,房價暴漲逾10倍,在這過程中,除了少部分人依靠商業開拓與財富創造而致富,更多的是依靠貼近權力或貨幣創造者,或更簡單的說,是通過權力尋租或銀行槓桿而一夜暴富。這樣的財富再分配體系,對社會的影響是巨大而深刻的,所以才會出現離完婚又重新結婚的新婚夫婦,才會出現拿着積蓄、首付貸、甚至高利貸衝進房市的人群。所以,改變畸形的財富再分配體系,對於維護社會的健康可持續發展十分重要。

當然,此輪調控還有很多其他目的,防止樓市泡沫爆破當然是其中之一,CPI連續4個月下滑,反映通縮威脅,這正是由房價壓縮居民消費所導致的,居民消費能力的萎縮已十分明顯。另外,防止房價過高導致資產外流也是調控目的之一。

房地產調控政策結果會如何呢?短期來看,無論是成交量還是成交價,都應立竿見影。限購、限貸出台後,必然直接影響大批炒房者,在限制了他們的購買能力後,也會令市場的購買意慾得到冷卻,這會直接令市場降溫,調控奏效。

以北京為例,在房屋中介鏈家的APP軟體中有一個功能,可看到最新的成交資料,北京房價自本月1日調控政策出台後,同地區房屋成交價普遍比9月20至30日的成交價低5%至10%,說明新政還是效果顯著。隨着後續15個城市調控政策陸續出台,市場觀望情緒將進一步加強,加上傳統金九銀十的房地產銷售旺季將結束,進入相對冷清的淡季後,可預見房地產調控會取得一定成果。

一綫城市房價 中長綫難大跌

但中長期來看,中國房地產市場仍是大到不能倒,房價,尤其是一綫城市的房價,大跌的機會不大。當下中國的現狀是經濟房地產化,房地產則是金融化,由於直接捆綁了銀行等金融機構,所以一旦樓市崩盤,將會產生連鎖反應令中國經濟崩潰。今次調控正是由於房地產行業中已積累了大量的泡沫,如果房價繼續毫無節制地瘋漲,必然導致泡沫提前被刺破、經濟崩潰。同時,如果調控過度令房價大跌,也會令房地產行業的資金鏈斷裂,帶來與房價瘋漲相同的結果。房地產也是目前中國經濟核心支柱產業,當下百業凋敝,實體經濟非常低迷,政府不可能讓中國經濟最後的堡壘在失控狀態下崩盤。記得7、8月份的信貸資料明顯反映房地產對中國經濟的重要作用。8月份新增貸款中,住戶部門新增6,755億元人民幣,佔71.2%,7月份的資料中住戶部門新貸佔比更高達98%,已說明一切。

防止泡沫爆破 市場分化難扭

其實,從樓市調控政策出台的動機來看,最終希望達到以下目的:那就是控制住一二綫城市的房價,防止泡沫破裂;同時還要刺激三四綫城市樓市,實現房地產去庫存。但平心而論,短期可能略有成效,中長期仍改變不了市場分化的狀態。絕大部分三四綫城市人口增長緩慢,住宅存量極大,但工作機會少,難刺激樓市去庫存。

近年來,隨着一二綫城市房價不斷上升,中國產生了新的現象,那就是小城市工作的人們通過啃老買房,由此向一二綫城市輸送財富。同樣一套房子,小城市可能只需50萬元人民幣,但到了北上廣深就需500萬元人民幣,甚至更多,這溢價實際上就相當於小城市百姓舉債借錢支援大城市建設。所以通過這樣一個現象,可用簡單的辦法來看房地產市場前景,凡是春節期間特別熱鬧的城市,都是一二綫城市的輸血方,是未來會被淘汰;而凡是春節期間因流動人口返鄉而顯得特別冷清的城市則是吸血方,將得到持續發展並吸引人口流入。

從這角度看,出台調控政策的上述16個城市,恰恰或是長遠最具投資價值的。若再補充幾個,那就是上海、杭州、西安、長沙、福州、寧波、青島。歸根究柢,中國房地產市場的分化在較長的時間內難扭轉,調控政策出台短期有效,中長期則難言。

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