北京調控升級 房市依舊樂觀


2017年3月23日 香港經濟日報《神州華評》

房地產之於中國,就像天氣之於英國,是一個打開話題的絕佳方式。無論是在酒局飯桌上還是茶餘飯後時,每當遇到冷場,用房地產的相關話題來暖場總是屢試不爽。房子對於中國人來說實在是太重要,尤其是在近20年來房地產附加了巨大的投資價值之後,中國人對房地產的感情和熱情更是無可比擬。

與百姓對房地產高燒不退的熱情相伴的則是不斷加碼的房地產調控,就在3月17日,處在中國房地產市場金字塔尖兒位置的北京就遭遇了房地產調控升級,令本就熱度頗高的房地產話題再次登上了各大媒體的頭條。

此次調控升級力度頗大,下面逐條來看具體的影響。

首先是第一點,認房又認貸。簡而言之就是對於首套房貸款的認定範圍從一城一地擴展到全國範圍內,不論是否還清,不論是異地還是北京,不論是夫妻還是個人,不論是商住兩用還是普通商品房,只要在全國範圍內有過購房貸款記錄,全部將被劃歸到第二套購房貸款中。之前風行一時的離婚購房在新的調控政策下也將不再適用。新政出臺的當天網路上就有一個關於購房的段子出現,“317之後,男女相親。男:‘我就問你一句話。’女:‘貸過!’男:‘對不起,我們不合適。’”荒誕可笑的段子背後,是房地產新政對於首套房貸款的嚴苛,也折射出改善型住房需求在一刀切式新政之下的辛酸和無奈。為何看似嚴格的認房又認貸對合理的改善性住房需求帶來巨大殺傷力?原因來自首套房認定條件升級後同時提高了首付的標準,也就是調控升級的第二條。

北京調控升級的第二條提高了二套房的首付比例。按照調控後的新規,北京二套房普通住宅6成首付,非普住宅8成首付。那麼普通住宅和非普住宅是如何界定的呢?根據新政,普通住宅必須同時滿足兩個條件,首先是住宅面積必須在140平米以下,第二是住宅單價5環內不能超過39600元每平米,5-6環住宅單價不能超過31680元每平米, 6環外住宅單價不能超過23760元每平米,兩個條件有一個不滿足,就是非普住宅,需要按照8成首付支付。簡單科普一下北京的房價,不提6環,就連北京市周邊,河北地區內的房子都已經可以賣到3萬元每平米了,換句話說,只要是在北京買房,基本都要按非普住宅的標準的8成首付執行。對於改善性住房需求而言新政的落地可謂是一記晴天霹靂。按照原來的政策,改善型置換需求還可以用到三倍左右的杠杆,而在新政之下,賣房所得的收入需要支付8成首付和更高的稅費,而杠杆上限只有1.25倍。用實際數字來看,在不計稅費的前提下,如果現有住房售價200萬,原來可以置換為價值570萬的住房,而現在只能置換成價值250萬的住房,改善的空間其實已經很小了。

第三條是貸款年限從原來的30年降低到25年,這一條對市場的影響相對會小一些,有點類似於加息的效果。而且無論是首套還是二套房,均會生效。具體到實際的影響,按照500萬的房價購買首套房來計算,首套最低35%首付,貸款65%,新政出臺之前貸款30年還清,月供17248元,新政出臺後貸款年限降低至25年,月供增加至18810元,相當於加息9%左。而且這一政策只針對新政出臺後的增量交易,對於已經處於還款狀態的購房者不會產生影響。因此這一條的實質影響比起前兩條來看並不算太大。

第四則是加大了限制企業炒房的力度,新政規定企業購買的住房需滿3年以上才能交易,交易對象為個人的必須執行限購政策。這一新政的出臺既能打擊企業炒房又能穩定市場環境。首先,企業買房肯定不是為了自住,所以要求企業轉讓住房時必須執行限購政策,就是在打擊企業的炒作行為。此外,限定企業轉售住房必須滿3年也在一定程度上起到了穩定房地產市場的作用。房地產行業的大環境是美國進入加息週期,中國房產稅排進日程,這其中存在著一定的不確定性,以此為前提,鎖定並對企業持有房產施加禁售期也從某種程度上起到了穩定市場的作用。

第五條,則是從供給入手,在加大土地供應的同時落實20萬套商品房進入市場。一直以來,房地產調控政策都是從限制交易入手,是對需求端進行調控,行政意義大於市場意義。但實際上,如果條件允許,增加供給才是保障房價穩定,防止房價飆升的有效市場手段。加快土地供給已是老生常談,總是雷聲大雨點小,從實際情況出發,北京也確實沒有多少優質的土地能夠拿來開發。而20萬套新房集中入市的說法則更具衝擊力。目前北京市場的庫存是5萬套,如果能夠再增加20萬套,通過增加供給來緩解低庫存問題,那麼對於市場的影響將是非常重大的。

總體來看,此次北京房地產調控升級的力度還是很大的,但對於房價,尤其是北上廣深這種一線城市的房價,還是可以保持相對樂觀的態度。綜合經濟發展、人口流動、土地供應、資源配置等因素來看,一線城市尤其是特大城市仍將維持人口流入的趨勢,新增房屋供應即便能夠有階段性的提高,但很難滿足持續的人口流入帶來的剛性需求,這就意味著一線城市的房屋尤其是滿足剛需類型的房屋仍然會有龐大的市場需求,房價也就很難有明顯的下滑。這正如一位網友對房價的評論,“政策就像汽車的刹車片,調控相當於踩刹車,在調控之下,原本狂飆的汽車,有可能減速或者停車,但請問有誰見過刹車刹到讓汽車倒車的麼?沒有!”

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