房地產市場將回歸理性


2017年9月21日 香港經濟日報《神州華評》

房地產行業素有“金九銀十”的說法,在過去很長一段時間裡,每年的九月份和十月份是房地產銷售的旺季,但9月18日國家統計局發佈的資料卻顯示,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續11個月回落,8月份比7月份分別回落3.8和3.7個百分點。這是29個月以來(即2015年3月份以來)首次出現的房價環比下跌。

從去年930新政以來,已經過去了快一年的時間,在這段時間裡,房地產市場有了明顯的轉變,也可以說政策的調控起到了一定的作用。

市場的轉變體現在幾個方面,其一是市場結構發生了變化。一直以來,一二線城市的房價一直是房價暴漲的重災區,在城鎮化發展的大趨勢下,重點城市的資源優勢帶來了人口流入,房屋資源的供需失衡加上投資和投機需求的不斷助推,造成了一二線城市房價飆升的現象。但隨著調控的不斷深化,半年多以來,全國房價漲幅呈現一二線城市趨穩回落,部分三四線城市較快上漲的現象。9月4日-9月10日資料顯示,一線城市成交量環比下跌17.5%,其中北京成交面積環比下跌20.87%。而8月漲幅最快的新建商品房住宅城市則是桂林、北海、牡丹江等三線為主的城市。這代表著持續多年的一二線城市房價領漲的局面得到了一定程度的扭轉。

其二是房地產商主動向三四線城市尋求機會。在房企行業集中度越來越高的趨勢之下,一二線城市的發展空間受到政策、成本、土地資源等因素的限制,已經開始進入瓶頸期,越來越多的房企開始進入三四線城市尋求發展。資料顯示,8月三四線城市宅地成交樓面地價為1437元(人民幣,下同)/平米,環比略微下滑0.9個百分點,同比則大幅上揚45%,從去年11月份開始,宅地樓面價已持續10個月超過1000元/平米。今年前8月,283個三四線城市住宅用地成交金額達9830.3億元,接近去年全年的水準。前八個月拿地積極的50大房企合計拿地金額達到14910億元,與2016年同期50大房企拿地金額相比漲幅達49%。可見房地產商也在應對政策環境和行業環境的變化。

其三是行業中,尤其是一二線城市市場中,租房市場開始升溫。在交易受限的情況下,購房者開始有意識地流向租賃市場。目前,上海、北京、廣州、深圳、杭州等城市都公佈了相關的住房租賃政策。業內普遍認為,一線城市住房租賃市場的商機已經顯現,而各路資本則開始密集佈局一線城市租賃市場,希望在住房租賃市場大門全面打開之際搶佔商機。從目前情況來看,2016年中國的租賃人口多達1.6億,是購買新房人數的4倍,但租賃人口占總人口數比例僅為11.7%,與日本的33.3%、美國的31.23%相比明顯偏低。北上深的租售比僅為1%-2%,與成熟市場5%-6%相比有很大的成長空間,這蘊含著巨大的市場和商機。

而透過上述房地產行業的變化來看背後隱含的發展趨勢,可以得出這樣幾個推論。

第一是房屋租賃市場空間巨大,尤其是一二線城市。雖然近期一二線城市的房價出現下滑,但人口持續遷入和房屋資源稀缺決定了大城市,尤其是大城市中心城區的房價不可能出現明顯下跌,所以新遷入的年輕人依然會處在買不起房的常態中,而“租售同權”和“租售並舉”政策的落實會引導這些年輕人進入房屋租賃市場,租房乃至於長期租房將有可能成為他們的新選擇,這也為租房市場打開了市場空間。

第二是房地產市場價格會逐漸趨於平穩。從中長期來看,廉租房和租賃市場的推廣和普及,會對房地產市場的需求帶來一定程度的分流,這不僅緩解了房屋供需失衡的問題,同時也降低了投資和投機需求對於房價上漲的預期,能夠扭轉房價持續的暴漲。同時,由於中心城區土地的稀缺性,土地價值保證了房價暴跌的現象也很難出現。雖然學區房等非土地因素和非城市中心地區等非理性因素帶來的房價上漲會出現回落,但房價不會傷筋動骨。

第三是投機炒房需求將會得到遏制。這一點主要是從政策和市場預期兩個層面得到調整。一方面信貸收縮會從資金面對投機行為產生遏制,限購限售會從市場交易環節提高投機成本。另一方面市場環境的變化和市場趨勢的變化也會降低投機者對炒房收益的預期,令其自發退出市場。

第四是三四線城市房價快速上漲的態勢難以持續。從上文的分析不難看出,近兩年,三四線城市房價接替一二線城市呈現暴漲狀態的原因是一二線城市調控政策對資金和需求產生了擠出效應,三四線城市在一定程度上承載了被擠出的資源,但三四線城市土地的實際價值和真實的房屋需求並不足以支撐其目前的漲幅,隨著政策的持續跟進和需求的回歸理性,三四線城市房價異常上漲的情況將會得到緩解。

綜上所述,個人觀點認為,此次房地產市場的降溫並不能完全將其視為樓市拐點的到來,但卻能夠從一定程度上顯示出了中國房地產市場的發展趨勢和發展方向。房地產行業作為中國經濟的核心支撐,是一個“大得不能倒”的行業,雖然國家數度調控表現出對房價暴漲和泡沫積累的擔憂,但房價失控暴跌,房地產行業崩塌也是國家絕對不願看到也無法承受的風險。因此,未來的房地產市場可能更多的表現出“溫水煮青蛙”的態勢,通過政策的溫和引導和市場的自發調整,最終回歸理性。

hkfaex slogan