2018內地房地產市場趨於分化


2018年1月18日 香港經濟日報《神州華評》

在中國,房地產似乎是個永遠不會過時的話題,無論什麼時間什麼地點,只要聊到房子,大家總能找到些共同的話題,這實在是因為自古以來中國人都對房子有一種特殊的情愫,再加上過去很長的一段時間裡,中國的房價走勢又有些過於引人注目,所以房地產成為了“國民話題”。時值2018開年之際,又逢蘭州正式取消限售引發市場熱議(雖然其後被政府否認),這周也來談一談房地產市場。

在過去的2017年裡,“調控”貫穿始終,全國各地出臺樓市相關政策近180餘次,調控的力度和廣度可謂是規模空前。而隨著調控政策的逐漸落實、深入,熱點城市房地產市場呈降溫之勢,三四線城市去庫存效果明顯,房地產商逐步放緩投資步伐,在市場規模穩定增長的前提下,實現了對一二線城市和三四線城市的分化引導,整體來看調控取得了不錯的成效。有資料顯示,2017年南京全市共成交新房6.2萬套,跟2016年“史上峰值”的12.8萬套相比,整整少了一半;2017年合肥樓市成交量同比下跌73%;2017年上海新房的成交量為640萬平方米,同比2016年1380萬平方米,降幅達到了54%,而與此同時,整個房地產行業總成交面積同比增長8%,更是給調控政策交上了一份不錯的答卷。熱點城市住房銷售量的快速下降,三四線城市去庫存成效顯著,配合部分城市開始變相取消限購政策,這些似乎都預示著房地產調控已經到位,2018年房地產市場或許將會迎來一輪新的增長。

但實際上,市場對2018年的房地產市場預期並不十分樂觀,大部分市場觀點認為,雖然2017年在政策的導向下,三四線城市去庫存速度加快,一二線城市銷售面積下降,但看上去皆大歡喜的局面並不能長期持續。首先從一二線城市來看,雖然2017年銷售面積下降,但價格並未明顯下滑,甚至還出現了不降反升的局面,這說明通過對一二線城市房地產市場的政策調控帶來的銷售量下滑實際上是壓抑了需求和供給,這些需求儲備有可能在2018年內得到部分釋放,這必將帶來一二線城市樓市的量價齊升。與此同時,通過在三四線城市進行棚戶改造等貨幣化安置,雖然給三四線城市帶來了一次性的銷售刺激,但並不能長效持久,在2018年,政策拉動的作用將會明顯減弱。缺少了三四線城市在規模上的支撐,土地資源有限的一二線城市很難支撐2018年房地產市場快速反彈,行業很可能會開始告別爆發增長,進入自然增長階段。

如果再深入研究各地出臺的變相取消限購政策就會發現,這絕不單純意味著樓市調控的鬆綁,實際上是房地產市場分類調控進入精准化操作的一種體現。一些城市為了留住高級人才,有條件放開限購政策,以便吸引人才入駐;一些城市為了同時實現去庫存和抑制投機,在取消限購的同時加強了限售政策;一些城市則是根據不同地段的銷售情況和庫存情況採取不同的調控政策,各地實行的是“因城施策”、“一城多策”的房地產調控手段。

總體而言,由於中國城市數量眾多、地域分佈較廣,因而不同城市間的差異情況也很大,而此前由中央進行“一刀切”式的調控方式容易誤傷剛需購房人群,並且不利於各城市的優化發展。所以,未來由地方主導的精准化調控也許將會成為更加常見的調控方式,從而保障房地產市場形成長效機制,帶來長期穩定健康的發展。

從房地產市場的核心來看,主導其走向的,政策只是一個方面,更重要的還要歸於市場的供需關係。需求看的是人口流動的趨勢,而人口的流動趨勢至少在相當長的一段時間裡是由資源和機會的密集程度決定的。供給則直接與土地資源掛鉤,土地資源越豐富的地方供給越充足,則供給方相對于需求方的議價能力就越弱。綜合上述兩點,如果單純從房價的角度來看,北上廣深等特大城市依然是最具投資價值的地方,醫療、教育、就業等資源的高度集中和土地供給的絕對匱乏,使得這些特大城市的房地產市場將會長期處於供不應求的狀態中。而如果從房地產市場的發展前景來看,一些僅次於北上廣深的一線和二線城市一方面具有周邊人口流入的需求支撐,另一方面擁有城市發展擴容的供給支持,會更具發展潛力。

總體而言,筆者預計2018年中國的房地產市場將會呈現兩個趨勢,第一是政策調控不會一次性撤出,而是會向精細化和地方化做進一步深化,房地產市場運行將會逐漸形成更加合理的長效機制;第二是一二線城市和三四線城市的房地產市場將出現量價分化,一二線城市將會繼續獲得良性發展,三四線城市則會在調控政策邊際效用降低後增長趨緩。


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