內地房產稅來襲


2018年8月9日 香港經濟日報《神州華評》

在中國內地,房地產是永恆的話題,而提到房地產,房產稅就成為了一個繞不開的新話題。自2017年末開始,房地產稅在各種場合頻頻被提及。前些天,統計局發言人毛盛勇更是在國新辦發佈會上再次明確提出中央將加快推進房地產稅相關政策舉措。國家統計局作為一個和房產稅並不直接相關的部門,其發言人卻在正式場合明確提出加快推進房產稅,大概率意味著房產稅推出工作已經陸續就位。

從房產稅的出臺條件來看,準備工作早就緊鑼密鼓,出臺時機也已基本成熟。首先,徵收房地產稅最大的技術難題已經正式得到解決。過去,房地產並沒有統一的登記系統,連房地產的持有情況都不清楚,徵收房地產稅根本無從談起。但自2014年公佈《不動產登記暫行條例》起,建立統一的不動產登記平臺工作已於2018年6月收尾,不動產登記正式實現全國聯網,各部門實現了資訊共用。這意味著從6月份開始,每個家庭有多少套房,多少用於自住,多少用於投資再不是秘密,開徵房地產稅從技術上再無障礙。其次,房產稅從立法層面也有了重大突破。在過去的5年裡,雖然房地產稅立法屢被提及,但始終未見真章,而自2017年底,房產稅立法突然加速,順利在兩會期間進入了立法草案審議階段,專家預計房地產稅法草案有望在2018年12月份進行初審。隨著立法的加快,相信房產稅的最終出臺也將進入倒計時階段。再次,市場環境來講,當房價平穩,市場規範時,也是推行房產稅的最佳時機。在7月31日召開的中央政治局會議中,對房地產調控的表態不同以往,不再是“遏制房價過快上漲”,而是“堅決遏制房價上漲”,這既是房地產市場調控有可能進一步加碼的表現,也是推動房地產市場全面轉型和規範的表現。作為綁架中國經濟的房地產行業,無論是政府、企業還是百姓,都不願也不能看到房價的暴跌,但更嚴的調控之下,房價趨穩甚至小幅溫和的下滑則是大概率事件,這也為房產稅的出臺創造了良好的條件。

而從房產稅出臺的目的來看,可以簡單歸結為二,第一是引導房地產市場理性發展,第二是改善地方財政收入狀況。先來看第一條,有觀點直接將引導市場理性發展簡單粗暴地理解為要壓低房價。但實際上並非如此。實際上,對個人住房徵收房產稅,其核心目的是增加房產的持有成本,迫使投機者離開市場。中國房地產市場的弊端在於兩極分化,甚至是惡性循環。投機者通過少量資金和高杠杆掌握大量資源,並在房價上漲中實現資產滾雪球式的增長;而房屋的剛需者卻因為資源短缺和房價不斷上漲而被市場越拋越遠。在這樣的情況下,只有持有成本增加才能逼出存量房,為市場提供更有效的流通。但這並不意味著房產稅是壓下房價的殺手鐧,因為決定房價高低的關鍵是供求關係,房產稅在缺乏財政、金融等措施與手段的配合之下,對房價,尤其是一線城市的房價,影響相當有限,縱覽全球各地的超大型城市,高房租和高房價都是常態,這就是最簡單的供需關係所造就的。所以簡而言之,房產稅的最大功能是遏制肆無忌憚的炒作帶來的房地產泡沫,降低房地產領域的杠杆率,引導房地產市場健康、理性的發展。

再來看第二點,對於地方政府財政狀況的改善。一般而言,中國的地方政府在對待土地時,都有這樣的表現,出售住宅用地往往會價比天高,而出讓包括工業用地和商業用地在內的產業用地時,有些時候不僅會白送土地,還會配套許多優惠政策。究其原因,就在於產業用地能夠為地方政府帶來源源不斷的稅收收入,而住宅用地只能是一錘子買賣,賣完就完。以深圳為例,即便是寸土寸金,但深圳始終嚴守30%的產業用地紅線,像國家保護耕地一樣保護產業用地,這就是為了防止稅源的流失。這也是為什麼在大多數城市裡,寫字樓、公寓、廠房幾乎都是過剩的,而住宅一定是緊缺的,這也是一般情況下商辦物業漲不贏住宅的一個重要原因。但房產稅的出現,可以徹底扭轉這一境況。房產稅作為一種在持有環節徵收的獨特稅種,可以為地方政府帶來長期持續的收入。此外,房地產稅作為一個地方稅種,其徵收物件、徵收範圍和稅率都可以根據地方政府的實際需要來調整。第三,房地產稅應會作為當地民生支出的專項款,給予地方政府極大的財政收入支援。因此,房地產稅的正式推出將可明顯改善地方財政收入,並為原本矛盾重重的國地稅之間帶來有效的緩和。

從上文分析的房產稅推出的目的其實不難推斷出房產稅可能帶來的結果和影響。從行業來看,房地產行業作為中國的核心產業,說是國計民生之本也不為過,大至國家,小至個人,不會有任何一方願意看到房地產行業的崩塌,所以房產稅的出臺絕不會以行業的崩潰為代價。從房價的角度來看,房產稅不會成為壓低房價的大殺器,而是會作為一種地方政府調控房地產市場的手段,而採取差異化和有針對性的方式去使用,對於炒房風氣嚴重的城市,可能會帶來房價的回檔,而對於剛需巨大的城市,可能會帶來房價的平穩和流通的增加。最後,從地方政府的角度來看,房產稅無疑將可在很大程度上緩解地方政府的財政壓力,為過往難為無米之炊的地方政府帶來施展拳腳的空間。


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