房屋租賃市場短期過熱長期向好


2018年8月23日 香港經濟日報《神州華評》

近段時間來,房地產再次成為了社會各界關注的焦點話題,只不過,這次唱主角的不再是高燒不退的房價,而是輪到了房租粉墨登場。自六月以來,以北、上、廣、深、蓉為代表的一線城市房租以“肉眼可見”的速度一路狂飆,僅七月單月裡,成都房租上漲近31%,深圳房租上漲近30%,而按照平均月租金排序,北京、深圳和上海已經分別達到了達到92.33元/月/㎡、78.3元/月/㎡和74.48元/月/㎡。這意味著在兩三個月的時間裡,北上廣深這些特大型城市,一套100平米的住房平均房租已經從5000~7000元迅速上漲到了7000~10000元。而去年的調查資料顯示,2017年秋季白領招聘平均月薪最高的北京,工資也不過是9900元,此時,一套100平米房屋的房租已經幾乎可以佔用一個畢業季北京白領月收入的全部。

對於房租的上漲,要理性地從短期和中長期來區別對待。從短期來看,房租以2~3個月內20%~30%的速度一路狂飆顯然是不合理也不可持續的。正如媒體上很多文章所分析的,此輪房租的上漲與資本強勢介入地產仲介市場和長租公寓市場脫不開關係。在貝殼研究院發佈的《2018年中國住房租賃白皮書》中,房屋租賃市場是一個消費群體1.68億,市場規模1.2萬億元的巨大蛋糕,而且這個蛋糕還在不斷的成長中,根據《白皮書》的預測,在未來的5年中,住房租賃人口將會增長50%,市場規模將會增長150%。這樣一個龐大且具有潛力的市場自然會吸引資本的目光,行業中如貝殼、自如等領軍者先後得到資本市場的青睞和巨額資金的支持。對於實體行業而言,資本的杠杆作用十分明顯,能夠通過資金的支援提前實現行業整合,成倍地加快行業的發展速度。但與此同時,資本的另一面是逐利的,加快行業發展的目的是為了更快地獲得回報,對於房屋租賃仲介行業而言,就是要能夠實現正現金流,走出自己的盈利模式,這也是為什麼以貝殼、自如為代表的房屋租賃市場的頭部企業在獲得資本的支援後開始加快行業整合,甚至不惜高價爭搶房源,目的就是為了爭搶更高的市場地位從而獲得市場定價權,進而為自己營造足夠的利潤空間。簡而言之,資本急切地想從燒錢模式進入到賺錢模式,短期內房租的快速上漲將是必然結果。

但從中長期來看,房租的上漲卻又是必要和必然的。一直以來,內地的房地產市場中房租和房價都被分割看待,這源於持續上漲的房價令人們更多關注房屋的資本利得,而忽略了房屋的利息收入。房屋作為一種商品,首先具有消費屬性,其次具有金融屬性,其消費屬性體現在居住,租房居住同樣也是其消費屬性的一種表現形式,而房屋的金融屬性也不應僅僅體現於依靠房價上漲帶來的買賣差價,同時也應體現在房屋租賃帶來的持續穩定的利息收入。在過去的幾十年裡,房價長期持續的快速上漲,使得房租收益在投資房產的資本收益面前幾乎可以忽略不計,但實際上,租和買同樣都是對居住的需求,而房價和房租也同樣體現著房地產市場的供需關係,房屋的售價和房屋的租價共同支撐著房屋的價格,只有當房屋交易市場和房屋租賃市場同時活躍且有效時,才能告別我們一直擔心的房價虛高,體現出房屋真實的價值。此外,房住不炒的提出,以及限購政策的推行,在緩解房價過快上漲的同時,也會推動部分購房需求轉向租房市場,供需關係的改變也會帶動房租的趨勢性上漲。

總體而言,近期房租的快速上漲,雖然有大學生畢業季、清退群租房、限購控房價等諸多因素的共同作用,但資本的介入在其中絕對起到了主導作用。一方面資本的杠杆功能加速了行業整合,加劇了頭部企業的競爭,另一方面資本的逐利性也促成了一些企業哄搶優質資源,抬高房租等用力過猛的動作,因此短期內房租的快速上漲是不可持續且缺乏需求支撐的。但從中長期來看,房屋租賃市場擺脫資本的裹挾,回歸理性後,仍將是一個極具發展潛力的巨大藍海,在更加理性的房地產市場大環境下,提高內地房地產市場的租售比,令租金的回報率回歸到一個具有投資價值和參考意義的區間,令房租相對於房價不再是不值一提的“零頭”,必將是大勢所趨。


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